Se ha publicado el Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, con la finalidad de adoptar medidas que minimicen el impacto territorial, ambiental y paisajístico que provocan las edificaciones irregulares y resolver las deficientes condiciones de seguridad y salubridad en las que se encuentran muchas de ellas, recogiendo en un único texto legal la normativa en materia de edificaciones irregulares, derogando la normativa anterior (dos leyes, un decreto y una orden).

En el Título Preliminar se define el objeto del Decreto-ley, que es regular el régimen aplicable y establecer las medidas adecuadas para las edificaciones irregulares, aisladas o agrupadas, en las que no resulta posible adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio.

En el Título I se establece el procedimiento de declaración de la situación de asimilado a fuera de ordenación en la que se encuentran las citadas edificaciones irregulares y se establece el régimen al que deben estar sometidas, antes y después de la declaración.

Dicho régimen es independiente de la clase de suelo donde se ubiquen y de su forma de implantación. En dichas edificaciones y mientras no se produzca la declaración administrativa de la situación de asimilado a fuera de ordenación, no se permite el acceso a los servicios básicos ni realizar ningún tipo de obra. Una vez reconocida la situación de asimilado a fuera de ordenación, las personas propietarias de esas edificaciones podrán acceder a los servicios de saneamiento, abastecimiento de agua y suministro eléctrico, si ya existieran las correspondientes redes de infraestructuras, o resolver dichos servicios de forma autónoma. Además, se admiten las obras de conservación necesarias para el mantenimiento de las condiciones de seguridad y salubridad que garanticen su habitabilidad o uso.

En el Título II se introduce, como novedad, la posibilidad de formular, sin necesidad de que estén previstos o desarrollen los planes generales o los planes territoriales y, también, en ausencia de estos, Planes Especiales para la adecuación ambiental y territorial de las agrupaciones de edificaciones irregulares, esté o no prevista su transformación mediante la urbanización.

El régimen de deberes de los titulares de las edificaciones incluidas en dichos ámbitos exige que las personas propietarias asuman las cargas que se establezcan en el Plan Especial.

La aprobación del Plan Especial no modifica la clasificación del suelo pero permite, en estas edificaciones, el acceso a los servicios básicos, así como la ejecución de obras de conservación y de reforma. De igual modo, se admite, si así lo establece el Plan Especial, la posibilidad de ejecutar pequeños elementos auxiliares que no afecten negativamente al paisaje y al entorno.

En el Título III se regula el régimen de incorporación de las edificaciones irregulares a la ordenación urbanística. Las personas propietarias de edificaciones situadas en los ámbitos que se incorporen al Plan General, mediante su clasificación como suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, tienen la obligación de asumir las cargas urbanísticas que procedan si bien el régimen de cesiones establecido con carácter general en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se podrá modular oportunamente en los propios instrumentos de planeamiento en atención a las características propias de cada ámbito. También se permite modular en estos ámbitos la aplicación de la Norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía.

Una vez ejecutada la urbanización conforme a las determinaciones del planeamiento y recibidas, total o parcialmente, las correspondientes obras, las edificaciones existentes podrán ser legalizadas, permitiendo en ellas, las obras de conservación, reforma y, en su caso, ampliación. Para las agrupaciones que no puedan incorporarse al planeamiento general por no ser compatibles con el modelo territorial adoptado, se podrán formular los correspondientes Planes Especiales de adecuación ambiental y territorial previstos en el título II del Decreto ley.

La disposición final primera modifica varios preceptos de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y recoge la necesidad de licencia municipal para el acceso al Registro de la Propiedad de cualquier segregación en suelo no urbanizable, eliminando la declaración de innecesariedad de licencia; se tipifica de forma expresa como infracción la publicidad en la web y en las redes informáticas de procesos parcelatorios ilegales, la ejecución de las acometidas a los suministros básicos sin autorización y la emisión de certificados técnicos de antigüedad con información falsa.

Fuente: Boletín Oficial de la Junta de Andalucía. Extraordinario núm. 23 – Miércoles, 25 de septiembre de 2019.

Coloquialmente aquella situación jurídica en la que  la ampliación de una vivienda, o la propia construcción en sí no consta inscrita en el Registro de la Propiedad y lo único que aparece publicado  en dicho organismo es la parcela, viene a denominarse como “casa sin papeles”. Esta situación suele espantar a más de un comprador potencial  y sin embargo la declaración de esa obra nueva en Escritura Pública y su inscripción ulterior en el registro  suele ser posible en muchas de las situaciones.

Si bien es cierto que, en virtud de la Ley del suelo y Rehabilitación Urbana, no se autorizarán por  los Notarios  ni se inscribirán por los Registradores escrituras de declaración de obra nueva terminada que no acompañen, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta, conforme a la descripción del proyecto, aquella documentación que acredite el cumplimiento de todos  los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación ( que no es otra que el Libro del Edificio y el seguro decenal ) y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas previstas en la ordenación urbanística aplicable (licencia de primera ocupación), sin olvidar los certificados de eficiencia energética así como la coordinación entre catastro y registro, a través de la identificación de la obra mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, debemos destacar que la propia norma contempla también la posibilidad de declarar e  inscribir obras nuevas terminadas por antigüedad.

Se considerarán obras antiguas aquellas cuya declaración se pretende realizar en un momento en el cual han transcurrido, desde que finalizó la construcción, los plazos para el ejercicio de acciones que pudieran conllevar su demolición o derribo y que variarán de una Comunidad Autónoma a otra.

El legislador ha buscado una salida para inscribir aquellas edificaciones para las que no se obtuvo licencia. Así, la legislación hipotecaria, prevé la inscripción de este tipo de obras siempre que concurran los siguientes requisitos:

  1. Que se pruebe por certificación catastral, del propio Ayuntamiento, acta notarial o por certificación técnica, la terminación de la obra en fecha determinada y que para la misma  ha transcurrido el plazo previsto por la legislación urbanística para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
  2. Que no conste en el Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente disciplinario sobre la vivienda.
  3. Que se identifique la porción de suelo ocupada por la edificación mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
  • En la Comunidad Autónoma de Andalucía el plazo para el ejercicio de la potestad de protección a la legalidad urbanística es de seis años desde la completa terminación de la obra. Esta limitación temporal, a los efectos de inscripción de una obra antigua, no regirá en los supuestos en los que la edificación se encuentre sobre suelo demanial o afectado por servidumbre de uso público.

COUSINOU-PASCUAL ABOGADOS.

El ‘céntimo sanitario’ es un impuesto sobre los carburantes (Impuesto sobre Ventas Minoristas de Determinados Hidrocarburos, IVMDH) que han aplicado trece comunidades autónomas desde el 1 de enero de 2002 hasta finales de 2012, cuyos ingresos se destinaban a financiar gastos sanitarios.

El céntimo sanitario nace para intentar dar solución al gasto excesivo del modelo español de sanidad pública.

Tras la reciente Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, (Sentencia de 27 de febrero de 2014) dictada en el asunto C-82/12, (litigio presentado por Transportes Jordi Besora S.L. frente a la Generalidad de Cataluña), el Alto Tribunal ha declarado ilegal su cobro en base a que “el mencionado impuesto, destinado a financiar competencias autonómicas en materia de sanidad y medio ambiente no tiene por objeto, por si mismo, garantizar la protección de la salud y del medioambiente”.

La cuantía del impuesto la imponía libremente cada comunidad y oscilaba en los primeros momentos de su implantación entre 1 y 2,4 céntimos por cada litro de carburante, pero ante la necesidad recaudatoria de las comunidades autónomas, el porcentaje ha llegado a ser notablemente más alto. Por ejemplo, 4,8 céntimos por litro repostado en Castilla y León, la última comunidad que se sumó al céntimo sanitario.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó que el ‘céntimo sanitario’ vulnera la legislación comunitaria y Hacienda deberá reembolsarlo y en base a lo anterior, Vd. puede recuperar los importes satisfechos por este concepto, más los intereses legales de demora que correspondan.

En CPABOGADOS estudiaremos su caso y calcularemos el importe que Vd. tiene derecho a reclamar de la Administración. A su vez, solicitaremos la rápida devolución de los ingresos indebidos en su nombre, evitando así la prescripción de los periodos impositivos más antiguos.

Somos profesionales con experiencia en este tipo de materias por lo que recuperará sin duda su dinero. Además, es de justicia que la Administración Tributaria le devuelva un impuesto cobrado de forma ilegal.

Le esperamos en nuestras Oficinas. Estudiaremos su caso con detenimiento y le calcularemos de forma precisa la cantidad que Vd. tiene derecho a que le sea devuelta.

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La ofensiva judicial de la banca ha comenzado a dar sus frutos. La sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo por la que se consideran nulas las cláusulas suelo no transparentes, y que llevó a BBVA, Novagalicia y Cajamar a retirar todas estas condiciones de su cartera, venía amenazando con provocar la extinción de estos límites mínimos de interés que el cliente sigue pagando pese a la caída del euríbor.

Pese al argumentario del resto de entidades de que sus cláusulas son lo suficientemente transparentes como para permanecer en vigor, la presión sobre el sector se han incrementado de forma genérica, con una revisión contrato a contrato dirigida por el Banco de España a instancias de Economía, y por la vía individual, con un aluvión de sentencias que van anulando estas cláusulas. Acaba producirse, sin embargo, la primera sentencia a favor de una entidad bancaria que se dicta desde el fallo del Alto Tribunal.

La Audiencia Provincial de Badajoz dictó sentencia a favor de Liberbank, el 27 de junio, al desestimar el recurso presentado por un cliente que reclamaba la nulidad de la cláusula suelo de su hipoteca y la devolución de todo lo cobrado por ella desde su activación.

El movimiento del cliente se produjo tras encajar un fallo también favorable a la entidad en el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Badajoz fechado el 8 de enero de este año, meses antes de que la sentencia del Supremo comenzara a multiplicar las resoluciones contrarias a las entidades.

Este nuevo intento del cliente culmina sin éxito para él, pero, dadas las particularidades del caso, dista de ser un precedente general para la cruzada de buena parte de la banca por mantener vivas sus cláusulas suelo.

El caso aborda una hipoteca concedida el 4 de diciembre de 2003 por Caja de Ahorros de Extremadura (ahora en Liberbank). El hecho diferencial de este caso frente a otros de los abordados por distintos tribunales en los últimos meses es que la cláusula suelo no se incluyó entonces, sino que se añadió el 24 de mayo de 2007 cuando, a instancias del cliente, ambas partes firmaron una novación del contrato ampliando el crédito y modificando las condiciones.

“El objeto de la novación afectaba precisamente al tipo de interés para introducir un tipo variable en lugar del tipo fijo inicialmente pactado en 2003; pues bien, teniendo ello en cuenta, puede decirse que en el contrato préstamo examinado, existió una posibilidad de negociación efectiva, no meramente ilusoria o quimérica”, colige la juez de la Audiencia en la sentencia a la que ha tenido acceso este diario.

Habiendo mediado esta renegociación de las condiciones del crédito, dado que “no concurre falta de transparencia” y que la redacción “no es oscura”, prosigue la sentencia, “no podemos aquí aplicar la declaración que la sentencia del Tribunal Supremo (…) hace de nulidad de cláusulas suelo”.

El asumido proceso de negociación también vale para invalidar el carácter “abusivo” denunciado por el cliente ante la inclusión de una cláusula techo irreal, con tope en el 12% de interés, frente al 4,5% de límite de suelo.

Aunque parece difícil que la banca pueda apoyarse en este fallo para defender la validez de todas sus hipotecas –si acaso valdría paras las novaciones– la sentencia sí supone un argumento a favor la necesidad de estudiar caso por caso en lugar de promover una anulación masiva.

Fuente: cincodias.com

 

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Calle Manuel de Falla, 53, 41701 Dos Hermanas, Sevilla

Muchos se extrañarán de que alguien pueda realizar una valoración cautelosamente positiva de la reforma contenida en la Ley 4/2013, en relación con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/94. Hago constar la expresión “cautelar” porque solo el tiempo podrá decir si el parque de viviendas en alquiler se amplía y, como consecuencia, los arrendatarios encuentran más posibilidades de elegir a un precio adecuado.

Entiendo (con un contenido optimismo que reflejo en el Libro que sobre la LAU ha editado Sepin) que la libertad de pactos siempre es buena y que un arrendador que encuentra a un inquilino que le paga la renta regularmente y, además, le cuida la casa es un premio que se debe valorar y tratar de conseguir que el ocupante siga en el piso muchos años, aunque el precepto legal le permita rescindir llegada la fecha que marca la Ley en sus arts. 9, 10 y 11.

Tenemos una experiencia y fue con el famoso Real Decreto Ley 2/85, donde la libertad de pactos era absoluta y resultó que de un porcentaje de viviendas en alquiler del 11% se pasó en pocos años a más del 20%, considerando que ahora mismo, a pesar de tener posibilidad de rescisión el arrendador, aproximadamente la mitad de los contratos siguen con los mismos arrendatarios por las razones antes apuntadas.

Dicho lo anterior, entramos un poco más en el fondo, explicando algunos de los preceptos más importantes. Lo primero que se achaca a la nueva LAU es que ha bajado el tiempo de vigencia de los contratos (de 5 a 3 años), conforme al art. 9, además de que el arrendador puede pedir la vivienda cuando la necesite para sí mismo, familiares en primer grado de consaguinidad o en caso de nulidad o divorcio. No quiero repetir lo dicho anteriormente, pero insisto en que, si no se da la auténtica causa de necesidad (que, por cierto, debe ser muy justificada y acreditada, pues no vale solo la comunicación genérica), el plazo no se tendrá en cuenta para nada casi nunca, si se dan las circunstancias ya mencionadas de pago de renta y cuidado de la vivienda por el arrendatario. Por otro lado, se concede un privilegio especial al mismo y es renunciar pasados los primeros seis meses del contrato, avisando con treinta días de antelación, con una indemnización muy reducida.

Otra cuestión discutida es la libertad de fijación de la renta inicial, pero ya estaba en el mismo art. 17 de la anterior LAU 29/94 y se mantiene igual, aunque ahora también cabe que se abone determinado tiempo a cambio de obras que realice el arrendatario a favor de la propia vivienda. La diferencia es que para los nuevos contratos se podrá acordar también el Índice de revisión de rentas (art. 18), aunque no guarde relación alguna con el IPC, que sí se aplicará en defecto de pacto. Insisto en lo dicho, el mercado tendrá la última palabra. Si desde luego, como se espera y es una de las razones más importantes del nuevo texto legal, se ofertan muchos nuevos pisos para alquilar de particulares, sociedades y entidades financieras, sería muy extraño que en esa lícita competencia haya abuso en este aspecto.

Lo que sí supone, a mi entender, un gran inconveniente para el arrendatario es que casi se le obliga a anotar el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, ya que en otro caso cualquier derecho que esté inscrito se impone al arrendamiento y el mismo quedará resuelto, algo que no ocurre con los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la nueva Ley). Lo que mayor importancia tiene, porque constituye el caso más frecuente en el tema inmobiliario, es la ejecución hipotecaria, pues, como ocurre con los otros supuestos del nuevo art. 13, la plasmación de los derechos de terceros supone la resolución del contrato de arrendamiento.

Esta es la diferencia sustancial entre la LAU 29/94 y la Ley 4/2013, que solo se entiende por un interés absolutamente incomprensible del Ministerio de Justicia, que no ha permitido discutir el tema en la Mesa de Trabajo constituida en el Ministerio de Fomento (Dirección General de la Vivienda) y a la que tuve el honor de pertenecer. Además, no se trata solo de esta casi imposición administrativa, con intervención de Notario y Registrador, pues, aunque el arrendatario tenga las suficientes ganas de pasar por esta extraña imposición, si antes está anotada, por ejemplo, una hipoteca (o cualquier otro derecho real), la inscripción del arrendamiento no tiene ningún efecto positivo, toda vez que la preferencia está en la anotación anterior. En definitiva, este es el gran defecto de la Ley 4/2013 en contra del arrendatario, que, sin duda, necesita ya de rectificación.

Otra cuestión que no se ha tenido en cuenta, que más bien va en contra del arrendador, es dar una solución uniforme a los contratos realizados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/85 con prórroga forzosa, pues ahora mismo existe una respuesta muy dispar en la jurisprudencia, incluido el propio Tribunal Supremo, partiendo de la base de que no tiene justificación que un arrendamiento pueda durar eternamente, en contra del concepto legal que establece el art. 1543 del Código Civil.

Se debe igualmente aclarar que no hay desahucio “exprés”, ni antes ni ahora. La Ley 4/2013, que ha reformado en parte las normas concretas de la Ley Enjuiciamiento Civil, ha avanzado en algunas cuestiones como facultar al Secretario en determinadas resoluciones y comunicaciones y en que se fije ya la fecha de lanzamiento, en el caso de que el arrendatario no pague cuando sea requerido. El problema aquí está en que, por lo menos en las grandes capitales, los Juzgados están colapsados en general y la tramitación del juicio de desahucio no tiene ninguna preferencia, por lo que pueden pasar meses hasta que empiezan a funcionar las previsiones legales para este tipo de proceso.

Por último, añadir que los arrendamientos urbanos necesitan contar con un texto refundido, pues es un auténtico galimatías tener que acudir, por la fecha del contrato, a unas disposiciones distintas, pues, para algunas cuestiones importantes (por ejemplo, la duración del contrato y las causas de resolución), todo depende de cuándo se firmó el arrendamiento, lo que produce confusión en los profesionales y, sobre todo, en los propios arrendadores y arrendatarios.

Fuente:http://economia.elpais.com

Los ayuntamientos ejecutan de forma errónea la llamada plusvalía municipal, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana cuando se produce la venta de una propiedad (como una vivienda, una plaza de aparcamiento, un local, etc.), o se percibe una herencia o donación, según se desprende de una sentencia firme a la que ha tenido acceso EXPANSIÓN.

La anomalía a la hora de liquidar este impuesto podría suponer unos ingresos extra de casi 400 millones de euros al año en esta tasa, según fuentes judiciales. Los tribunales han dado la razón a un vecino de Cuenca, pionero en denunciar el mal cálculo de este impuesto y no deberá pagar a Hacienda los 18.000 euros de más que el Fisco le exigía.

Pero fuentes de diversas organizaciones municipales admiten que este sobrecoste se produce por igual en todos los ayuntamientos españoles, tal como ha podido comprobar este diario. Los consistorios calculan al alza casi el 40% de la liquidación de este tributo y, por este motivo, podrían enfrentarse a devolver más de 1.600 millones por las desviaciones practicadas en los últimos cuatro ejercicios, límite máximo para la reclamación, si las demandas se extienden y se crea una nueva jurisprudencia.

La ley de Haciendas Locales de 2004 estipula que la plusvalía, o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Ivtnu), debe gravar el aumento del valor de una propiedad, como máximo en los últimos 20 años. Pero la formulación que utiliza para determinar el cálculo induce a los ayuntamientos a gravar la subida de precio que tendría en los próximos 20 años. El Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha (TSJCLM), en sentencia firme, dicta que el método es erróneo.

Las fuentes admiten que la sentencia tiene sentido. Pero atribuyen el error al propio redactado de la ley que resulta ambigua en este sentido, que los municipios sólo se han dedicado a aplicar. También diversos colegios notariales han venido a señalar a este diario que el objeto imponible es confuso en el redactado.

La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana supone unos ingresos para los entes locales que rondan los 1.000 millones de euros al año (ver gráfico adjunto). Este tributo grava el incremento del valor del suelo en la venta o traspaso de una finca, en un máximo de 20 años, según un gravamen anual cercano al 3% que fijan los ayuntamientos. Si el período fuera de 20 años, la base imponible sería del 60% del valor del suelo.

El fallo
El error lo descubrió Antonio Escribano, un arquitecto y matemático de 72 años, cuando se negó a aplicar en 2010 la liquidación que le proponía el Ayuntamiento de Cuenca. Este propietario sostuvo que el consistorio no gravaba el incremento del valor que había habido en los últimos 20 años, sino el que habrá en los próximos 20 años, con razón de un 3% anual. Escribano puso el siguiente ejemplo: con un terreno que tiene un valor de 100 euros, el ayuntamiento aplica un impuesto sobre el 60% de su valor si el período gravado es de 20 años. La liquidación calcula entonces que la base imponible es de 60 euros. A esta cantidad se le aplica el impuesto de plusvalías, que ronda el 30%. El consistorio cobraría 18 euros.

Pero este cálculo supone valorar el incremento del gravamen entre 2012 y 2032, cuando costará 160 euros, pero debe calcularse el incremento alcanzado en los últimos 20 años, desde 1992. Para que en esos 20 años el precio del suelo haya aumentado un 60% hasta los 100 euros, supone que el valor inicial era de 62,5 euros. La base imponible sobre la que aplicar el gravamen del 30% sería esa diferencia de 37,5 euros. El impuesto sería entonces de 11,25 euros. Lo que el consistorio habría gravado de más es, entonces, 6,25 euros, un 37% más de lo debido.

Los datos de liquidación de 2010 de los entes locales en España arrojan una recaudación líquida mediante este impuesto de 1.108 millones de euros. En los últimos cuatro años (a partir de ese período prescribe la posibilidad de reclamación), alcanza los 4.348 millones de euros. El 37% de estos ingresos supondría unos 1.600 millones que podrían llegar a ser reclamados, lo que sería un nuevo varapalo para las cuentas públicas locales.

La sentencia
Tras la liquidación errónea del consistorio castellano, Antonio Escribano reclamó al Tribunal Económico Administrativo de la región, que desestimó su recurso. Entonces optó por la vía judicial y, representado por el abogado Carlos Tobías, demandó al ayuntamiento al Juzgado de lo Contencioso administrativo número 1 de Cuenca. El juez dio la razón a Escribano. El consistorio recurrió al TSJ, que desestimó su petición. “En base a los informes matemáticos que acompaña ofrece argumentos lógicos y coherentes para entender que la fórmula aplicada por él mismo […] se ofrece como correcta, a los efectos de gravar de manera correcta la plusvalía generada durante el periodo de tenencia del bien”,dicta.

Fuente: http://www.expansion.com

La aceptación de la sentencia del Tribunal Supremo, en la que se obliga a BBVA, Cajamar y Novagalicia Banco a suprimir las cláusulas suelo de sus hipotecas, no iba a ser tan fácil como algunos clientes suponían. El impacto económico que tiene esta medida para las cuentas de muchos bancos ha agudizado el ingenio de, al menos, algunas sucursales o determinadas zonas geográficas, en las que los responsables de las oficinas aceptan la supresión del suelo, sí. Pero a cambio de incrementar los intereses de las hipotecas por otras vías.

Así lo explican desde la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae), quienes ya están recibiendo las primeras quejas de clientes beneficiados por la sentencia, pero perjudicados por la actitud de sus sucursales.

Una de las «alternativas» que se proponen en determinadas oficinas para aceptar la supresión de la cláusula suelo es la de, a la vez, eliminar las bonificaciones de intereses que beneficiaban al titular de la hipoteca, a cambio de mantener ciertas vinculaciones con el banco. Generalmente, cuando se comercializaban hipotecas con suelo, se partía de un diferencial concreto (1,75 puntos más Euribor, por ejemplo) y se iba reduciendo a medida que el hipotecado contratara diferentes tipos de productos financieros (planes de pensiones, fondos de inversión, seguros de vida, etc.). Así se conseguía un diferencial de 0,5 puntos, por ejemplo. Ahora, ese diferencial se incrementa, de nuevo, para compensar la supresión de la cláusula suelo. «Es una actuación unilateral de la banca que no debería ser aceptada por el titular del crédito», explica Fernando Herrero, secretario general de Adicae. De hecho, para eliminar las bonificaciones sería necesario cambiar las condiciones de la escritura hipotecaria, pues en muchos casos se encuentran recogidas en este documento y son de obligado cumplimiento por parte del banco.

Otros clientes se están encontrando con la sorpresa de que su banco acepta suprimir la cláusula suelo, pero al mismo tiempo modifica los diferenciales que venía aplicando hasta ahora y los incrementa en perjuicio del cliente. Sucede lo mismo que en el caso de las bonificaciones: la entidad no puede actuar unilaterlamente y cambiar las condiciones de una escritura hipotecaria.

Además, en el caso concreto de Novagalicia Banco, la entidad ha pospuesto hasta septiembre la aplicación de la sentencia del Supremo. Es decir, que durante estos meses, los clientes afectados por el suelo seguirán pagando «de más» en sus préstamos. «¿Y qué ocurre si durante este tiempo de espera el titular de la hipoteca no puede pagarla y se subasta su vivienda?», se pregunta Fernando Herrero. La única opción que tienen es la de solicitar una ejecución de la sentencia, un proceso que, quizá, puede salir más caro que la propia espera a que el banco materialice esa decisión trascendental para muchas familias hipotecadas.

Fuente: http://www.finanzas.com

Los bancos deben informar al consumidor de forma clara y comprensible. No lo han hecho con las cláusulas suelo de las hipotecas, por lo que deberán eliminarlas. En los últimos años la banca se ha embolsado más de 10.000 millones gracias a estas cláusulas ilegales.

El Supremo condena las artimañas

Las cláusulas suelo marcan el tipo de interés mínimo que afecta a las hipotecas. La banca lleva años usándolas para sacar tajada e impedir que el consumidor se beneficie cuando bajan los tipos oficiales (que a raíz de la crisis han caído hasta el 0,5%).

El Supremo exige a los bancos informar mejor al consumidor y condena estas artimañas:

no decir que esta cláusula es elemento fundamental de la hipoteca
incluirla como aparente contraprestación de una cláusula techo (la que marca el tipo de interés máximo)
no presentar simulaciones de cómo podrían variar los tipos de interés
no informar sobre lo que costaría una hipoteca sin cláusula suelo
esconderla bajo una cantidad mareante de datos

Uno solo de estos trucos basta para tumbar una cláusula suelo y la práctica totalidad de contatos usan más de uno.

Los primeros en anunciar que eliminarán las cláusulas suelo han sido el BBVA, Cajamar y Novagalicia, de manera que los clientes de estas entidades tendrán su hipoteca libre del suelo desde el 9 de mayo (fecha de la sentencia).
La banca nos debe 10.000 millones

Lo malo es que el Supremo niega a los afectados la posibilidad de recuperar su dinero. Lo hace usando argumentos inauditos, tan discutibles que varios juzgados se alejan de ellos y están condenando a los bancos a devolver lo que cobraron de más.

¿Cuánto dinero dejarán de ingresar los bancos si eliminan las cláusulas suelo? El BBVA ha estimado que, con el Euribor en los niveles actuales, en su caso serían 420 millones de euros anuales.

Pero el principal problema es lo ya cobrado de más. En 2009 había más de 1,7 millones de hipotecas con cláusulas suelo (según el Banco de España). Según nuestros cálculos, de media cada consumidor con una hipoteca con suelo ha pagado 6.000 euros de más respecto a la misma hipoteca sin suelo.

En total serían más de 10.000 millones de euros que legítimamente son de los hipotecados. Con razón el Tribunal Supremo alude al «mantenimiento del orden público económico» como excusa para no devolver a los consumidores lo que es suyo.
Qué hacer si tienes cláusula suelo

BBVA, Cajamar o Novagalicia: acude a tu entidad para confirmar que ya no te la están aplicando.
Otros bancos: presenta un escrito ante el Defensor del Cliente de la entidad. Cita la sentencia del Supremo y alega falta de transparencia en el contrato que te hicieron firmar. Puedes usar este modelo.
Si quieres recuperar lo que has pagado de más, tendrás que acudir a los tribunales.

Fuente: http://www.ocu.org

vpo Dos Hermanas

El Ayuntamiento tiene provisionado el dinero necesario y la junta local ha acordado ejecutar los acuerdos plenarios en este sentido.

El Ayuntamiento, gobernado por Francisco Toscano (PSOE), prevé comenzar «de inmediato» la devolución de los anticipos de las viviendas protegidas proyectadas por la sociedad limitada Residencial Entrenúcleos, a los compradores que se hayan sumado a la defensa jurídica colectiva promovida por la propia administración local. El edil socialista Agustín Morón, portavoz del Gobierno municipal, explicó ayer a Europa Press que el Ayuntamiento tiene ya aprovisionado el dinero necesario y la junta local de gobierno ha acordado «ejecutar» los acuerdos plenarios de este asunto.

Se trata de las 379 viviendas protegidas en régimen especial asociadas a la parcela BPO-6, en el sector de Entrenúcleos de Dos Hermanas. Los compradores de estas viviendas, que sumarían más de 245 personas o familias, habían entregado una serie partidas económicas a la promotora de las viviendas, Residencial Entrenúcleos, dependiente del Grupo Asfi, pero las obras de construcción quedaron paralizadas en el verano de 2012 como consecuencia de los problemas financieros de la promotora.
Iñaki Gil San Sebastián, director general del grupo empresarial al que pertenece esta promotora, fue detenido y posteriormente encarcelado por un presunto delito de estafa relacionado con las cuotas de cien comunidades de propietarios.

El Ayuntamiento de Dos Hermanas, de cualquier modo, debatió este conflicto en el Pleno celebrado a finales de diciembre del año 2012. En concreto, fue aprobada con los votos favorables del PSOE y el PP una moción según la cual el Consistorio ofrecía a los afectados que «voluntariamente» aceptasen, su «defensa jurídica colectiva», asumiendo la administración los gastos y las tasas judiciales del procedimiento.

La moción plasmaba, además, el compromiso del Ayuntamiento para subrogarse en los derechos de estos afectados concretos «si antes del 30 de septiembre de 2014» no media una «solución satisfactoria», con lo que la Administración local procedería a anticipar directamente a estos vecinos «las cantidades entregadas a cuenta» a Residencial Entrenúcleos.

El pasado mes de abril, y según el acuerdo plenario recogido por Europa Press, la Corporación municipal nazarena, con los votos favorables del PSOE y del PP y la abstención de IU-CA, aprobó una moción que adelanta la subrogación del Ayuntamiento en los derechos de los afectados sumados a su defensa jurídica colectiva, con la consecuente devolución de los anticipos con cargo a los fondos municipales. En concreto, la devolución efectiva de los anticipos se ceñía a «la aprobación de una modificación presupuestaria y la suficiente liquidez de tesorería».

Agustín Morón, portavoz del Gobierno municipal, concretó que entre los 207 afectados sumados a la defensa jurídica colectiva del Ayuntamiento figuran 82 afectados que han resuelto ya sus contratos de compraventa con la promotora y que esperan la devolución de 494.000 euros, 113 que habían solicitado ya a la promotora la devolución de estas fianzas por un importe global de 903.000 euros y 12 afectados que habían emprendido acciones judiciales de forma individual y cuyos anticipos suman unos 81.000 euros.

bicicleta Dos Hermanas

bicicleta Dos Hermanas

Ateneo Andaluz de Dos Hermanas ha abogado por la ampliación del sistema de carril bici de Sevilla al conjunto del área metropolitana, como una forma también de hacerlo compatible con el transporte público. La asociación nazarena es la encargada este año de organizar el encuentro que va a tener lugar, este domingo 7 de abril, en el Parque del Alamillo de Sevilla con la XVI edición del Día Metropolitano de la Bicicleta, que coordina la Plataforma Metropolitana por el Carril Bici.

Se trata de una jornada en la que miles de ciclistas y ciudadanos se reúnen anualmente en el parque, donde tienen lugar conciertos así como actividades lúdicas y deportivas. En concreto, Ateneo Andaluz –como organizadora del evento en esta edición- ha preparado un mercadillo de artesanía, un concierto a cargo de la banda The Chancleta, así como clases de zumba fitness, entre otras actividades.

Está previsto que hasta el Parque del Alamillo lleguen más de veinte marchas ciclistas desde todas las poblaciones del área metropolitana de Sevilla. En el caso de Dos Hermanas, la ruta partirá a las diez y media de la mañana desde la Plaza de la Constitución, para llegar al parque sobre la una del mediodía. La organización pone en marcha un dispositivo con protección de la Guardia Civil de Tráfico para salvaguardar a los ciclistas durante el recorrido.

La Plataforma Metropolitana por el Carril Bici apuesta por «crear infraestructuras y actuaciones públicas» que fomenten su uso como de medio transporte, y aboga por desarrollar proyectos que apoyen la movilidad urbana sostenible.