Coloquialmente aquella situación jurídica en la que  la ampliación de una vivienda, o la propia construcción en sí no consta inscrita en el Registro de la Propiedad y lo único que aparece publicado  en dicho organismo es la parcela, viene a denominarse como “casa sin papeles”. Esta situación suele espantar a más de un comprador potencial  y sin embargo la declaración de esa obra nueva en Escritura Pública y su inscripción ulterior en el registro  suele ser posible en muchas de las situaciones.

Si bien es cierto que, en virtud de la Ley del suelo y Rehabilitación Urbana, no se autorizarán por  los Notarios  ni se inscribirán por los Registradores escrituras de declaración de obra nueva terminada que no acompañen, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta, conforme a la descripción del proyecto, aquella documentación que acredite el cumplimiento de todos  los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación ( que no es otra que el Libro del Edificio y el seguro decenal ) y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas previstas en la ordenación urbanística aplicable (licencia de primera ocupación), sin olvidar los certificados de eficiencia energética así como la coordinación entre catastro y registro, a través de la identificación de la obra mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, debemos destacar que la propia norma contempla también la posibilidad de declarar e  inscribir obras nuevas terminadas por antigüedad.

Se considerarán obras antiguas aquellas cuya declaración se pretende realizar en un momento en el cual han transcurrido, desde que finalizó la construcción, los plazos para el ejercicio de acciones que pudieran conllevar su demolición o derribo y que variarán de una Comunidad Autónoma a otra.

El legislador ha buscado una salida para inscribir aquellas edificaciones para las que no se obtuvo licencia. Así, la legislación hipotecaria, prevé la inscripción de este tipo de obras siempre que concurran los siguientes requisitos:

  1. Que se pruebe por certificación catastral, del propio Ayuntamiento, acta notarial o por certificación técnica, la terminación de la obra en fecha determinada y que para la misma  ha transcurrido el plazo previsto por la legislación urbanística para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
  2. Que no conste en el Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente disciplinario sobre la vivienda.
  3. Que se identifique la porción de suelo ocupada por la edificación mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
  • En la Comunidad Autónoma de Andalucía el plazo para el ejercicio de la potestad de protección a la legalidad urbanística es de seis años desde la completa terminación de la obra. Esta limitación temporal, a los efectos de inscripción de una obra antigua, no regirá en los supuestos en los que la edificación se encuentre sobre suelo demanial o afectado por servidumbre de uso público.

COUSINOU-PASCUAL ABOGADOS.