Se ha publicado el Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, con la finalidad de adoptar medidas que minimicen el impacto territorial, ambiental y paisajístico que provocan las edificaciones irregulares y resolver las deficientes condiciones de seguridad y salubridad en las que se encuentran muchas de ellas, recogiendo en un único texto legal la normativa en materia de edificaciones irregulares, derogando la normativa anterior (dos leyes, un decreto y una orden).

En el Título Preliminar se define el objeto del Decreto-ley, que es regular el régimen aplicable y establecer las medidas adecuadas para las edificaciones irregulares, aisladas o agrupadas, en las que no resulta posible adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio.

En el Título I se establece el procedimiento de declaración de la situación de asimilado a fuera de ordenación en la que se encuentran las citadas edificaciones irregulares y se establece el régimen al que deben estar sometidas, antes y después de la declaración.

Dicho régimen es independiente de la clase de suelo donde se ubiquen y de su forma de implantación. En dichas edificaciones y mientras no se produzca la declaración administrativa de la situación de asimilado a fuera de ordenación, no se permite el acceso a los servicios básicos ni realizar ningún tipo de obra. Una vez reconocida la situación de asimilado a fuera de ordenación, las personas propietarias de esas edificaciones podrán acceder a los servicios de saneamiento, abastecimiento de agua y suministro eléctrico, si ya existieran las correspondientes redes de infraestructuras, o resolver dichos servicios de forma autónoma. Además, se admiten las obras de conservación necesarias para el mantenimiento de las condiciones de seguridad y salubridad que garanticen su habitabilidad o uso.

En el Título II se introduce, como novedad, la posibilidad de formular, sin necesidad de que estén previstos o desarrollen los planes generales o los planes territoriales y, también, en ausencia de estos, Planes Especiales para la adecuación ambiental y territorial de las agrupaciones de edificaciones irregulares, esté o no prevista su transformación mediante la urbanización.

El régimen de deberes de los titulares de las edificaciones incluidas en dichos ámbitos exige que las personas propietarias asuman las cargas que se establezcan en el Plan Especial.

La aprobación del Plan Especial no modifica la clasificación del suelo pero permite, en estas edificaciones, el acceso a los servicios básicos, así como la ejecución de obras de conservación y de reforma. De igual modo, se admite, si así lo establece el Plan Especial, la posibilidad de ejecutar pequeños elementos auxiliares que no afecten negativamente al paisaje y al entorno.

En el Título III se regula el régimen de incorporación de las edificaciones irregulares a la ordenación urbanística. Las personas propietarias de edificaciones situadas en los ámbitos que se incorporen al Plan General, mediante su clasificación como suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, tienen la obligación de asumir las cargas urbanísticas que procedan si bien el régimen de cesiones establecido con carácter general en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se podrá modular oportunamente en los propios instrumentos de planeamiento en atención a las características propias de cada ámbito. También se permite modular en estos ámbitos la aplicación de la Norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía.

Una vez ejecutada la urbanización conforme a las determinaciones del planeamiento y recibidas, total o parcialmente, las correspondientes obras, las edificaciones existentes podrán ser legalizadas, permitiendo en ellas, las obras de conservación, reforma y, en su caso, ampliación. Para las agrupaciones que no puedan incorporarse al planeamiento general por no ser compatibles con el modelo territorial adoptado, se podrán formular los correspondientes Planes Especiales de adecuación ambiental y territorial previstos en el título II del Decreto ley.

La disposición final primera modifica varios preceptos de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y recoge la necesidad de licencia municipal para el acceso al Registro de la Propiedad de cualquier segregación en suelo no urbanizable, eliminando la declaración de innecesariedad de licencia; se tipifica de forma expresa como infracción la publicidad en la web y en las redes informáticas de procesos parcelatorios ilegales, la ejecución de las acometidas a los suministros básicos sin autorización y la emisión de certificados técnicos de antigüedad con información falsa.

Fuente: Boletín Oficial de la Junta de Andalucía. Extraordinario núm. 23 – Miércoles, 25 de septiembre de 2019.

Coloquialmente aquella situación jurídica en la que  la ampliación de una vivienda, o la propia construcción en sí no consta inscrita en el Registro de la Propiedad y lo único que aparece publicado  en dicho organismo es la parcela, viene a denominarse como “casa sin papeles”. Esta situación suele espantar a más de un comprador potencial  y sin embargo la declaración de esa obra nueva en Escritura Pública y su inscripción ulterior en el registro  suele ser posible en muchas de las situaciones.

Si bien es cierto que, en virtud de la Ley del suelo y Rehabilitación Urbana, no se autorizarán por  los Notarios  ni se inscribirán por los Registradores escrituras de declaración de obra nueva terminada que no acompañen, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta, conforme a la descripción del proyecto, aquella documentación que acredite el cumplimiento de todos  los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación ( que no es otra que el Libro del Edificio y el seguro decenal ) y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas previstas en la ordenación urbanística aplicable (licencia de primera ocupación), sin olvidar los certificados de eficiencia energética así como la coordinación entre catastro y registro, a través de la identificación de la obra mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, debemos destacar que la propia norma contempla también la posibilidad de declarar e  inscribir obras nuevas terminadas por antigüedad.

Se considerarán obras antiguas aquellas cuya declaración se pretende realizar en un momento en el cual han transcurrido, desde que finalizó la construcción, los plazos para el ejercicio de acciones que pudieran conllevar su demolición o derribo y que variarán de una Comunidad Autónoma a otra.

El legislador ha buscado una salida para inscribir aquellas edificaciones para las que no se obtuvo licencia. Así, la legislación hipotecaria, prevé la inscripción de este tipo de obras siempre que concurran los siguientes requisitos:

  1. Que se pruebe por certificación catastral, del propio Ayuntamiento, acta notarial o por certificación técnica, la terminación de la obra en fecha determinada y que para la misma  ha transcurrido el plazo previsto por la legislación urbanística para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
  2. Que no conste en el Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente disciplinario sobre la vivienda.
  3. Que se identifique la porción de suelo ocupada por la edificación mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
  • En la Comunidad Autónoma de Andalucía el plazo para el ejercicio de la potestad de protección a la legalidad urbanística es de seis años desde la completa terminación de la obra. Esta limitación temporal, a los efectos de inscripción de una obra antigua, no regirá en los supuestos en los que la edificación se encuentre sobre suelo demanial o afectado por servidumbre de uso público.

COUSINOU-PASCUAL ABOGADOS.