¿Por qué pagamos de más por la plusvalía municipal?

Los ayuntamientos ejecutan de forma errónea la llamada plusvalía municipal, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana cuando se produce la venta de una propiedad (como una vivienda, una plaza de aparcamiento, un local, etc.), o se percibe una herencia o donación, según se desprende de una sentencia firme a la que ha tenido acceso EXPANSIÓN.

La anomalía a la hora de liquidar este impuesto podría suponer unos ingresos extra de casi 400 millones de euros al año en esta tasa, según fuentes judiciales. Los tribunales han dado la razón a un vecino de Cuenca, pionero en denunciar el mal cálculo de este impuesto y no deberá pagar a Hacienda los 18.000 euros de más que el Fisco le exigía.

Pero fuentes de diversas organizaciones municipales admiten que este sobrecoste se produce por igual en todos los ayuntamientos españoles, tal como ha podido comprobar este diario. Los consistorios calculan al alza casi el 40% de la liquidación de este tributo y, por este motivo, podrían enfrentarse a devolver más de 1.600 millones por las desviaciones practicadas en los últimos cuatro ejercicios, límite máximo para la reclamación, si las demandas se extienden y se crea una nueva jurisprudencia.

La ley de Haciendas Locales de 2004 estipula que la plusvalía, o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Ivtnu), debe gravar el aumento del valor de una propiedad, como máximo en los últimos 20 años. Pero la formulación que utiliza para determinar el cálculo induce a los ayuntamientos a gravar la subida de precio que tendría en los próximos 20 años. El Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha (TSJCLM), en sentencia firme, dicta que el método es erróneo.

Las fuentes admiten que la sentencia tiene sentido. Pero atribuyen el error al propio redactado de la ley que resulta ambigua en este sentido, que los municipios sólo se han dedicado a aplicar. También diversos colegios notariales han venido a señalar a este diario que el objeto imponible es confuso en el redactado.

La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana supone unos ingresos para los entes locales que rondan los 1.000 millones de euros al año (ver gráfico adjunto). Este tributo grava el incremento del valor del suelo en la venta o traspaso de una finca, en un máximo de 20 años, según un gravamen anual cercano al 3% que fijan los ayuntamientos. Si el período fuera de 20 años, la base imponible sería del 60% del valor del suelo.

El fallo
El error lo descubrió Antonio Escribano, un arquitecto y matemático de 72 años, cuando se negó a aplicar en 2010 la liquidación que le proponía el Ayuntamiento de Cuenca. Este propietario sostuvo que el consistorio no gravaba el incremento del valor que había habido en los últimos 20 años, sino el que habrá en los próximos 20 años, con razón de un 3% anual. Escribano puso el siguiente ejemplo: con un terreno que tiene un valor de 100 euros, el ayuntamiento aplica un impuesto sobre el 60% de su valor si el período gravado es de 20 años. La liquidación calcula entonces que la base imponible es de 60 euros. A esta cantidad se le aplica el impuesto de plusvalías, que ronda el 30%. El consistorio cobraría 18 euros.

Pero este cálculo supone valorar el incremento del gravamen entre 2012 y 2032, cuando costará 160 euros, pero debe calcularse el incremento alcanzado en los últimos 20 años, desde 1992. Para que en esos 20 años el precio del suelo haya aumentado un 60% hasta los 100 euros, supone que el valor inicial era de 62,5 euros. La base imponible sobre la que aplicar el gravamen del 30% sería esa diferencia de 37,5 euros. El impuesto sería entonces de 11,25 euros. Lo que el consistorio habría gravado de más es, entonces, 6,25 euros, un 37% más de lo debido.

Los datos de liquidación de 2010 de los entes locales en España arrojan una recaudación líquida mediante este impuesto de 1.108 millones de euros. En los últimos cuatro años (a partir de ese período prescribe la posibilidad de reclamación), alcanza los 4.348 millones de euros. El 37% de estos ingresos supondría unos 1.600 millones que podrían llegar a ser reclamados, lo que sería un nuevo varapalo para las cuentas públicas locales.

La sentencia
Tras la liquidación errónea del consistorio castellano, Antonio Escribano reclamó al Tribunal Económico Administrativo de la región, que desestimó su recurso. Entonces optó por la vía judicial y, representado por el abogado Carlos Tobías, demandó al ayuntamiento al Juzgado de lo Contencioso administrativo número 1 de Cuenca. El juez dio la razón a Escribano. El consistorio recurrió al TSJ, que desestimó su petición. “En base a los informes matemáticos que acompaña ofrece argumentos lógicos y coherentes para entender que la fórmula aplicada por él mismo […] se ofrece como correcta, a los efectos de gravar de manera correcta la plusvalía generada durante el periodo de tenencia del bien”,dicta.

Fuente: http://www.expansion.com

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Cláusulas suelo: las trabas que pone la banca al anularlas

La aceptación de la sentencia del Tribunal Supremo, en la que se obliga a BBVA, Cajamar y Novagalicia Banco a suprimir las cláusulas suelo de sus hipotecas, no iba a ser tan fácil como algunos clientes suponían. El impacto económico que tiene esta medida para las cuentas de muchos bancos ha agudizado el ingenio de, al menos, algunas sucursales o determinadas zonas geográficas, en las que los responsables de las oficinas aceptan la supresión del suelo, sí. Pero a cambio de incrementar los intereses de las hipotecas por otras vías.

Así lo explican desde la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae), quienes ya están recibiendo las primeras quejas de clientes beneficiados por la sentencia, pero perjudicados por la actitud de sus sucursales.

Una de las «alternativas» que se proponen en determinadas oficinas para aceptar la supresión de la cláusula suelo es la de, a la vez, eliminar las bonificaciones de intereses que beneficiaban al titular de la hipoteca, a cambio de mantener ciertas vinculaciones con el banco. Generalmente, cuando se comercializaban hipotecas con suelo, se partía de un diferencial concreto (1,75 puntos más Euribor, por ejemplo) y se iba reduciendo a medida que el hipotecado contratara diferentes tipos de productos financieros (planes de pensiones, fondos de inversión, seguros de vida, etc.). Así se conseguía un diferencial de 0,5 puntos, por ejemplo. Ahora, ese diferencial se incrementa, de nuevo, para compensar la supresión de la cláusula suelo. «Es una actuación unilateral de la banca que no debería ser aceptada por el titular del crédito», explica Fernando Herrero, secretario general de Adicae. De hecho, para eliminar las bonificaciones sería necesario cambiar las condiciones de la escritura hipotecaria, pues en muchos casos se encuentran recogidas en este documento y son de obligado cumplimiento por parte del banco.

Otros clientes se están encontrando con la sorpresa de que su banco acepta suprimir la cláusula suelo, pero al mismo tiempo modifica los diferenciales que venía aplicando hasta ahora y los incrementa en perjuicio del cliente. Sucede lo mismo que en el caso de las bonificaciones: la entidad no puede actuar unilaterlamente y cambiar las condiciones de una escritura hipotecaria.

Además, en el caso concreto de Novagalicia Banco, la entidad ha pospuesto hasta septiembre la aplicación de la sentencia del Supremo. Es decir, que durante estos meses, los clientes afectados por el suelo seguirán pagando «de más» en sus préstamos. «¿Y qué ocurre si durante este tiempo de espera el titular de la hipoteca no puede pagarla y se subasta su vivienda?», se pregunta Fernando Herrero. La única opción que tienen es la de solicitar una ejecución de la sentencia, un proceso que, quizá, puede salir más caro que la propia espera a que el banco materialice esa decisión trascendental para muchas familias hipotecadas.

Fuente: http://www.finanzas.com

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El Supremo sentencia a las cláusulas suelo

Los bancos deben informar al consumidor de forma clara y comprensible. No lo han hecho con las cláusulas suelo de las hipotecas, por lo que deberán eliminarlas. En los últimos años la banca se ha embolsado más de 10.000 millones gracias a estas cláusulas ilegales.

El Supremo condena las artimañas

Las cláusulas suelo marcan el tipo de interés mínimo que afecta a las hipotecas. La banca lleva años usándolas para sacar tajada e impedir que el consumidor se beneficie cuando bajan los tipos oficiales (que a raíz de la crisis han caído hasta el 0,5%).

El Supremo exige a los bancos informar mejor al consumidor y condena estas artimañas:

no decir que esta cláusula es elemento fundamental de la hipoteca
incluirla como aparente contraprestación de una cláusula techo (la que marca el tipo de interés máximo)
no presentar simulaciones de cómo podrían variar los tipos de interés
no informar sobre lo que costaría una hipoteca sin cláusula suelo
esconderla bajo una cantidad mareante de datos

Uno solo de estos trucos basta para tumbar una cláusula suelo y la práctica totalidad de contatos usan más de uno.

Los primeros en anunciar que eliminarán las cláusulas suelo han sido el BBVA, Cajamar y Novagalicia, de manera que los clientes de estas entidades tendrán su hipoteca libre del suelo desde el 9 de mayo (fecha de la sentencia).
La banca nos debe 10.000 millones

Lo malo es que el Supremo niega a los afectados la posibilidad de recuperar su dinero. Lo hace usando argumentos inauditos, tan discutibles que varios juzgados se alejan de ellos y están condenando a los bancos a devolver lo que cobraron de más.

¿Cuánto dinero dejarán de ingresar los bancos si eliminan las cláusulas suelo? El BBVA ha estimado que, con el Euribor en los niveles actuales, en su caso serían 420 millones de euros anuales.

Pero el principal problema es lo ya cobrado de más. En 2009 había más de 1,7 millones de hipotecas con cláusulas suelo (según el Banco de España). Según nuestros cálculos, de media cada consumidor con una hipoteca con suelo ha pagado 6.000 euros de más respecto a la misma hipoteca sin suelo.

En total serían más de 10.000 millones de euros que legítimamente son de los hipotecados. Con razón el Tribunal Supremo alude al «mantenimiento del orden público económico» como excusa para no devolver a los consumidores lo que es suyo.
Qué hacer si tienes cláusula suelo

BBVA, Cajamar o Novagalicia: acude a tu entidad para confirmar que ya no te la están aplicando.
Otros bancos: presenta un escrito ante el Defensor del Cliente de la entidad. Cita la sentencia del Supremo y alega falta de transparencia en el contrato que te hicieron firmar. Puedes usar este modelo.
Si quieres recuperar lo que has pagado de más, tendrás que acudir a los tribunales.

Fuente: http://www.ocu.org

El Consistorio prevé devolver ya los anticipos de las VPO de Entrenúcleos

El Ayuntamiento tiene provisionado el dinero necesario y la junta local ha acordado ejecutar los acuerdos plenarios en este sentido.

El Ayuntamiento, gobernado por Francisco Toscano (PSOE), prevé comenzar «de inmediato» la devolución de los anticipos de las viviendas protegidas proyectadas por la sociedad limitada Residencial Entrenúcleos, a los compradores que se hayan sumado a la defensa jurídica colectiva promovida por la propia administración local. El edil socialista Agustín Morón, portavoz del Gobierno municipal, explicó ayer a Europa Press que el Ayuntamiento tiene ya aprovisionado el dinero necesario y la junta local de gobierno ha acordado «ejecutar» los acuerdos plenarios de este asunto.

Se trata de las 379 viviendas protegidas en régimen especial asociadas a la parcela BPO-6, en el sector de Entrenúcleos de Dos Hermanas. Los compradores de estas viviendas, que sumarían más de 245 personas o familias, habían entregado una serie partidas económicas a la promotora de las viviendas, Residencial Entrenúcleos, dependiente del Grupo Asfi, pero las obras de construcción quedaron paralizadas en el verano de 2012 como consecuencia de los problemas financieros de la promotora.
Iñaki Gil San Sebastián, director general del grupo empresarial al que pertenece esta promotora, fue detenido y posteriormente encarcelado por un presunto delito de estafa relacionado con las cuotas de cien comunidades de propietarios.

El Ayuntamiento de Dos Hermanas, de cualquier modo, debatió este conflicto en el Pleno celebrado a finales de diciembre del año 2012. En concreto, fue aprobada con los votos favorables del PSOE y el PP una moción según la cual el Consistorio ofrecía a los afectados que «voluntariamente» aceptasen, su «defensa jurídica colectiva», asumiendo la administración los gastos y las tasas judiciales del procedimiento.

La moción plasmaba, además, el compromiso del Ayuntamiento para subrogarse en los derechos de estos afectados concretos «si antes del 30 de septiembre de 2014» no media una «solución satisfactoria», con lo que la Administración local procedería a anticipar directamente a estos vecinos «las cantidades entregadas a cuenta» a Residencial Entrenúcleos.

El pasado mes de abril, y según el acuerdo plenario recogido por Europa Press, la Corporación municipal nazarena, con los votos favorables del PSOE y del PP y la abstención de IU-CA, aprobó una moción que adelanta la subrogación del Ayuntamiento en los derechos de los afectados sumados a su defensa jurídica colectiva, con la consecuente devolución de los anticipos con cargo a los fondos municipales. En concreto, la devolución efectiva de los anticipos se ceñía a «la aprobación de una modificación presupuestaria y la suficiente liquidez de tesorería».

Agustín Morón, portavoz del Gobierno municipal, concretó que entre los 207 afectados sumados a la defensa jurídica colectiva del Ayuntamiento figuran 82 afectados que han resuelto ya sus contratos de compraventa con la promotora y que esperan la devolución de 494.000 euros, 113 que habían solicitado ya a la promotora la devolución de estas fianzas por un importe global de 903.000 euros y 12 afectados que habían emprendido acciones judiciales de forma individual y cuyos anticipos suman unos 81.000 euros.

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Ateneo Andaluz de Dos Hermanas aboga por ampliar el carril bici al área metropolitana

bicicleta Dos Hermanas

Ateneo Andaluz de Dos Hermanas ha abogado por la ampliación del sistema de carril bici de Sevilla al conjunto del área metropolitana, como una forma también de hacerlo compatible con el transporte público. La asociación nazarena es la encargada este año de organizar el encuentro que va a tener lugar, este domingo 7 de abril, en el Parque del Alamillo de Sevilla con la XVI edición del Día Metropolitano de la Bicicleta, que coordina la Plataforma Metropolitana por el Carril Bici.

Se trata de una jornada en la que miles de ciclistas y ciudadanos se reúnen anualmente en el parque, donde tienen lugar conciertos así como actividades lúdicas y deportivas. En concreto, Ateneo Andaluz –como organizadora del evento en esta edición- ha preparado un mercadillo de artesanía, un concierto a cargo de la banda The Chancleta, así como clases de zumba fitness, entre otras actividades.

Está previsto que hasta el Parque del Alamillo lleguen más de veinte marchas ciclistas desde todas las poblaciones del área metropolitana de Sevilla. En el caso de Dos Hermanas, la ruta partirá a las diez y media de la mañana desde la Plaza de la Constitución, para llegar al parque sobre la una del mediodía. La organización pone en marcha un dispositivo con protección de la Guardia Civil de Tráfico para salvaguardar a los ciclistas durante el recorrido.

La Plataforma Metropolitana por el Carril Bici apuesta por «crear infraestructuras y actuaciones públicas» que fomenten su uso como de medio transporte, y aboga por desarrollar proyectos que apoyen la movilidad urbana sostenible.

La decisión del PSOE de adelantar sólo parte del dinero de las VPO acrecienta la polémica

vpoUn grupo de afectados recurrirá la exigencia de que retiren sus demandas para cobrar antes
El Ayuntamiento de Dos Hermanas ha anunciado que presentó el 21 de marzo una denuncia para exigir a la empresa Asfi -promotora del Residencial Entrenúcleos: 372 viviendas protegidas- las cantidades que cobró indebidamente a 195 vecinos, los que, por ahora, han «subrogado» sus derechos al Consistorio para que los reclame directamente, aunque hay un centenar más de afectados. La medida se anunció en el último Pleno, en el que se aprobó una modificación del presupuesto de 2013 para adelantar, sin esperar a los juzgados, a esas 195 personas el dinero que dieron por sus pisos, incluidos en el III Plan Municipal de VPO. Los casi 1,4 millones necesarios saldrán del fondo de contingencia, previsto para catástrofes o actuaciones imprevistas en el municipio. El gobierno socialista no ha dado una fecha para ingresarlo -dependerá de la «liquidez», dice- y ha insistido en que sigue abierto a que otros afectados subroguen sus derechos y se sumen a la denuncia.

Pero, lejos de aminorar la polémica por la gestión que el PSOE está haciendo del ambicioso plan de VPO -5.000 pisos de los que ni el 13% están en obras-, su decisión ha dividido a los afectados. Parte de ellos habían presentado ya demandas de reclamación de cantidad o denuncias por estafa contra el promotor de esta parcela, encarcelado en Navarra acusado de estafar a comunidades de vecinos de cuya gestión se encargaba Asfi. En esas denuncias se apunta como responsables subsidiarios al Ayuntamiento y la Junta, ya que insisten en que se embarcaron en la compra con el aval de ser un «plan municipal», del que se les informó desde el Consistorio, cuyos responsables les pidieron confianza cuando las obras comenzaron a retrasarse y había indicios de que algo iba mal. La Junta dio el visto bueno a que se cobraran cantidades a cuenta. Ahora, censuran que el gobierno para adelantarles un dinero que necesitan (muchos están paro o viven con familiares) pida que renuncien a sus demandas y abogados por los municipales.

Con la premisa de que un ciudadano puede elegir a sus letrados, han anunciado que van a poner un contencioso contra la decisión municipal. La asociación defiende que el Consistorio debe devolver el dinero sin discriminar. Aunque, como propone IU, firmen algún documento que les comprometa a que, una vez recuperado, lo reintegren.

Fuentes municipales eludieron valorar la decisión de la asociación, ni hacer más aclaraciones sobre el caso, que está emborronando la gestión reciente del veterano alcalde Francisco Toscano. El gobierno ha venido diciendo que su prioridad son los vecinos afectados y que para cobrar debían subrogar sus derechos. Los grupos de la oposición, PP e IU destacaron ayer que no han visto aún la denuncia que ha presentado el Consistorio. La edil Lola Palacios, de IU, asegura que se enteró por la prensa y explicó que IU se abstuvo en el Pleno en el que se aprobó la propuesta de adelantar el dinero sólo a los que se han subrogado porque cree que se debe hacer con todos, sin exigirles que renuncien a otras vías. «No sé por qué el gobierno local tiene miedo a que se le pida responsabilidad subsidiaria si cree que no la tiene», destacó, y considera que la vía por la que ha optado el gobierno y el anuncio de pagar antes -inicialmente, se comprometió a hacerlo a partir de septiembre de 2014 si la empresa no había respondido- pretende «presionar» a los afectados, que necesitan el dinero ya, para que desistan de pleitear. «Hay auténticos dramas familiares», asevera.

Manuel Alcocer, portavoz del PP, es más contundente en sus calificativos y considera que lo que ha planteado el gobierno local, que en la práctica supone que los afectados renuncien a pedir daños y perjuicios al Ayuntamiento, es una «coacción» a los «estafados» y está convencido de que los jueces avalarán el recurso de la asociación. Alcocer se pregunta por qué el Ayuntamiento se ha «resistido» a denunciar al promotor y subrayó que el dinero con el que se responderá a los afectados de la parcela BPO-6 es de todos los nazarenos; como lo es -recordó- el que se ha adelantado a los de la BP3, en Las Portadas, aunque el promotor cedió a cambio un solar al Ayuntamiento, cuya situación también cuestiona el PP.

«Todos y cada uno de los vecinos de Dos Hermanas van a pagar los errores de este equipo de gobierno, por su mala gestión e incapacidad», apostilló. El PP, pese a sus críticas, votó a favor de la medida en el Pleno, en «coherencia» con lo que ha defendido: que el Ayuntamiento responda por los afectados.